Více jak polovina nákupů nemovitostí je financováno úvěrem, velká část z nich pak hypotečním úvěrem se zástavou nemovitosti. U dražších nemovitostí je to téměř 100% obchodů. Většina kupujících si i přesto, že disponují vlastními finančními prostředky, bere hypoteční úvěr kvůli nízké úrokové sazbě nebo své finanční prostředky nechává na rekonstrukci či vybavení nemovitosti. Získají tak výhodný úvěr s možností odpisu úroků z daní a své finanční prostředky mohou vynaložit účelněji.

Nákup nemovitosti na hypotéku je tedy trendem dnešní doby. Stačí mít našetřeno cca 15-25% kupní ceny či tuto částku pokrýt jiným typem úvěru, pokud jste dostatečně bonitní. Jde o bezpečný a naprosto běžný způsob nákupu nemovitosti, pokud jsou veškeré smlouvy řádně ošetřeny a finance jsou po dobu celého obchodu složeny v úschově.

Jednou z podmínek financování hypotékou je právě zmiňovaná zástava nemovitosti. Zástavní právo garantuje věřiteli, že bude dluh řádně a včas splacen. Zástavní právo se vkládá do katastru nemovitostí. Zastavit je možno kupovanou nemovitost, dále nemovitost, kterou kupující již vlastní či nemovitost třetí osoby. Rovněž je možná kombinace více zástav, pokud hodnota jedné zástavy (nemovitosti) nedostačuje.

Z důvodu složitosti posloupností v případě nákupu nemovitosti na hypotéku je vhodné volit realitního profesionála. Realitní makléř nejenže zajistí celý proces a vše sladí s podmínkami banky, ale oběma stranám vše srozumitelně vysvětlí. Hlavní úlohou realitního makléře je být dobrým mediátorem, aby obchod kvůli nějakému nedorozumění nezkrachoval. Mnoho prodávajících, ale i kupujících často nechápe, proč ještě před podpisem kupní smlouvy musí do katastru nemovitostí vkládat zástavní právo. Z mé realitní praxe vyplývá, že je to skutečně velký problém. Často je velmi obtížné toto s prodávajícím vykomunikovat. Mají pocit, že jim chceme nemovitost zcizit nebo je nějak podvést. Často mi podobné špatné zkušenosti sdělují kupující, kteří nemovitost nakupují napřímo bez zprostředkovatele. Jsou opravdu v bezvýchodné situaci. Nedoporučuji toto nebezpečí podceňovat a radím obrátit se vždy na odborníka, což je v tomto případě zkušený realitní makléř.

Postup u nákupu nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru:

1. Kupující má vybranou nemovitost a „předschválenou" hypotéku. „Předschválení" hypotéky není ještě záruka, že úvěr bude skutečně poskytnut a bude v požadované či maximální přislíbené výši. Jedná se pouze o informaci, že banka s největší pravděpodobností úvěr poskytne a v jaké maximální výši. Přesné parametry hypotéky jsou známé v některých případech až po schválení úvěru.

2. Prodávající musí odsouhlasit financování prostřednictvím hypotečního úvěru, a tím i zástavu své nemovitosti. Obvykle kupující nemá jinou nemovitost k zástavě, a pokud ji má, s největší pravděpodobností s ní ručí u jiného úvěru. U mne máte jistotu. Prodávající v rámci sítě RE/MAX dává automatický souhlas k tomuto způsobu financování se zástavou.

3. Kupující nemovitost rezervuje a uhradí příslušný rezervační poplatek, který je součástí kupní ceny nemovitosti. V rezervační dohodě je uveden způsob financovaní včetně toku finančních prostředků a jejich lhůt. U financování hypotékou doporučuji nastavit délku rezervace 2 měsíce, což je dostatečná lhůta pro odsouhlasení smluvní dokumentace oběma stranami a vyřízení úvěru. Ve skutečnosti je lhůta podstatně kratší. Záleží však na modelu financování a na daném obchodním případu.

4. Po dohodě s věřitelem (bankou, stavební spořitelnou) si kupující zajistí znalecký posudek, který je nutný ke schválení úvěru. Podle jeho výše a hodnoty LTV (loan-to-value, vyjadřuje se v procentech a jde o poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) je teprve zřejmé, jaká výše hypotéky bude poskytnuta. Výše LTV se počítá z odhadní ceny, ne z té kupní a dle doporučení ČNB nemá být vyšší než 80% z hodnoty zástavy. Zbytek kupní ceny kupující hradí ze svých finančních prostředků nebo z jiného úvěru, a to ještě před čerpáním hypotečního úvěru. Doložení této skutečnosti je jednou z podmínek čerpání hypotečního úvěru. Z uvedeného vyplývá, že již nelze jako v minulosti počítat se 100% hypotékou a už vůbec ne se spoléhat na to, pokud nemáte další nemovitost k zástavě, že jen hypotéka pokryje nákup nemovitosti.

5. Kupující bance předloží vyplněnou žádost o hypoteční úvěr, potřebné podklady, znalecký posudek, návrh kupní smlouvy (či smlouvy o budoucí kupní smlouvě) a smlouvy o advokátní úschově.

6. Pokud banka žádost schválí, kupující uzavírá smlouvu o hypotečním úvěru. Prodávající by si měl nechat doložit smlouvu o schválení hypotečního úvěru, aby měl jistotu, že kupující nemovitost řádně doplatí. Dříve nedoporučuji přistupovat k dalším krokům! Mohlo by dojít k situaci, že budou podepsány kupní smlouvy, ale kupující kupní cenu neuhradí, protože nedostane úvěr. V tomto případě by se prodávající musel svých práv domáhat jedině soudní cestou.

7. Poté se podepisuje smluvní dokumentace, což je kupní smlouva (či smlouva o budoucí kupní smlouvě) a smlouva o advokátní úschově, kterou je nutné doložit před čerpáním úvěru. V žádném případě nepoužívejte vzory z internetu nebo smlouvy druhé strany bez kontroly Vaším právníkem. Kupní smlouvu také může z nějakého konkrétního důvodu odmítnout katastr nemovitostí. Neexistuje totiž žádný obecný vzor kupní smlouvy, vždy je nutné ji přizpůsobit konkrétnímu obchodnímu případu. I maličkost Vám může obchod zablokovat nebo zkomplikovat, v horším případě Vás připravit o nemovitost nebo peníze. Nikdy nepoužívejte jako úschovu účet realitní kanceláře nebo dokonce účet realitního makléře! Zažila jsem různé hrůzy a podvedené klienty. Účet realitní kanceláře není pojištěn a tato praxe je na hraně zákona. Vždy využívejte advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. RE/MAX nikdy nepoužívá k úschově účet realitní kanceláře. U mých obchodů je automaticky advokátní úschova u prověřené advokátní kanceláře.

8. Současně nebo poté (dle podmínek banky) se podepisuje zástavní smlouva, a to jak s kupujícím, tak i s prodávajícím (prodávající s ověřeným podpisem), kterou kupujícímu vystaví banka, a současně i vklad do katastru nemovitostí pro zápis zástavního práva. Tuto zástavní smlouvu pak vkládá kupující na své náklady (kolek 1.000 Kč) do katastru nemovitostí. Jsou případy, že prodávající odmítá zástavu udělat s tím, že to je problém kupujícího, že si to má zajistit až po převodu na katastru nemovitostí či např. chtějí, aby zástava zanikla poté, až bude nemovitost převedena, a kupující si ji znovu zajistil na své jméno. Mám zkušenost s různými způsoby, jakými prodávající vnímají zástavu své nemovitosti. Nejsem si jistá, zda by se klienti bez zprostředkovatele spolu vůbec dohodli. Dochází totiž k situaci, kdy majitelem je stále prodávající, ale nemovitost zastavuje bance, u které si bere úvěr kupující, a dále za nemovitost nemá zaplaceno. Bez řádného vysvětlení je to pro prodávajícího mnohdy neakceptovatelný stav či důvod k obavám.

9. Úvěr je možné čerpat zpravidla již na základě plomby, kterou je katastr nemovitostí povinen vyznačit na LV do 24 hodin od vkladu, a současně předloženého potvrzeného vkladu zástavního práva.

10. Po složení celé kupní ceny do advokátní úschovy je podán vklad do katastru nemovitostí. Po vypršení zákonné lhůty 20 dní se kupující stává majitelem nemovitosti, která je zatížena zástavním právem.

11. Pokud není domluveno jinak, schovatel (v mém případě advokát) po přepsání nemovitosti na kupujícího vyplatí finanční prostředky z advokátní úschovy na účet prodávajícího a současně dochází k fyzickému předání nemovitosti kupujícímu.

Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem

Podobně neřešitelná situace může nastat, pokud prodáváte nemovitost zatíženou zástavním právem, tj. že stále splácíte úvěr. Mohou nastat 2 možnosti, a to že si kupující bere též hypotéku, nebo má v lepším případě hotovost.

Pokud si kupující bere hypotéku, je to pro dosažení dohody jednodušší a postup je stejný, jen s tím rozdílem, že část peněz za nesplacený úvěr nejde do advokátní úschovy, ale přímo věřiteli, u kterého má prodávající úvěr. Nová zástava se zapíše do LV jako druhá v pořadí a po výmazu první zástavy se druhá zástava přesune na první místo. Je to v principu podobné, jako když chceme refinancovat hypotéku, jen se při tom mění i majitel.

Pokud má kupující hotovost, může nastat podobná situace, ale z opačného pohledu jako při nákupu nemovitosti na hypotéku. Klient platí hotově, předpokládá hladký a rychlý průběh obchodu. Hotovost si uvědomuje jako velké plus, které mu otevírá výhodnější možnosti vyjednávání než u kupujícího s úvěrem. Mnohdy je zaskočen, že část peněz nejde do úschovy, ale přímo věřiteli prodávajícího na splacení úvěru. Zde je opět nutná srozumitelná komunikace s kupujícím, jinak může dojít k neúspěchu ve vyjednávání.

Na konci obchodu musí prodávající zajistit výmaz zástavního práva, a teprve poté je vyplacena částka z advokátní úschovy. Je to pojistka, že obchod proběhne zcela v pořádku až do konce a na nemovitosti nevázne zástava z již splaceného úvěru prodávajícího. To je také další důvod, proč prodávající a v poslední době i někteří kupující volí zprostředkovatele, zkušeného realitního makléře. Realitní makléř dává celému obchodu záruku, kterou samoprodejce není schopen zajistit.

V případě dotazů mě neváhejte kontaktovat.

Veronika Vágnerová
Váš realitní makléř pro Ústí nad Labem, Teplice a okolí
777 609 600